很难想象，在法治的2021年竟然会发生这样的事情。没错，就是我住的小区，九江市濂溪区木樨路1号极地盛世名都。原本的售楼部带游泳池的，本来是给小区居民作为活动中心，现在小区房子卖完了，售楼部卖给了第三方（实际上是卖给了自己），第三方把游泳池填了，把售楼部改造做成会所，距离九江市双峰小学仅仅就一条马路。现在九江市政府机构九江市自然资源局对外公示《极地·盛世名都居住小区住宅公寓变更使用性质的规划设计方案批前公示》。

如果上面的图片看不清楚，可以访问下来的链接查看原图：

https://www.luofan.net/image/207-原始.jpg

在看公示之前，先看下这个“技师”的招牌信息：

公示内容中的房产为极地盛世名都项目售楼部，并且在前期房屋销售时，开发商承诺项目交付后会作为业主活动用房和物业用房移交，但却在业主不知道情的情况下默默地完成了第一次变更，转变成了住宅，甚至还要二次变更为商业性质，而变更人恰恰是极地项目的最终控制人。

完整公示内容见：http://bnr.jiujiang.gov.cn/zwzx_255/gggs/202101/t20210111_4737644.html

以下内容是关于极地盛世名都项目的一个简单梳理。

关于房屋所有人的了解

张继跃和王彩娥二人为此次公示项目申请人，二人为台州蓝盾房地产有限公司股东。台州蓝盾房地产有公司注册投资成立江西极地置业有限公司，该公司即为极地盛世名都项目开发商（以上信息均可通过国家企业信息公示系统及其他企业信息公示网站查询）。极地置业将后期的业主活动用房卖给自己的股东张继跃和王彩娥。

附：张、王投资情况一览

附：台州蓝盾房地产有限公司股东信息

附：江西极地置业有限公司股东信息

关于公示的疑问

针对1月11日九江市自然资源局发布的公示，有以下几点疑问：

（1）红线范围公示不完整，而显示到的红线将小区公共配套的游泳池、相邻楼栋的绿化，小区内部及门口的公共道路都圈进红线，是否代表该范围内的产权均属于变更的范围，这样的红线圈划得是否合理？

（2）公示上有变更前平面图与拟变更平面图，书面理解“拟变更”是指未来计划变更，但目前售楼部实际已经完成变更改造，那是否代表目前的改造是未批先建项目，是否属于违建？

（3）通过实地考察改建后的售楼部，原楼栋外通向游泳池的外部公用通道已被改建纳入室内面积与公示上的拟变更平面图严重不符。变更申请人是否有如何反映变更内容的真实性？

（4）现在小区已经整体交付使用，售楼部由单体住宅变更为商业，明显提高了小区整体商业比例，有没有政策依据？

（5）目前售楼部住宅变更商用的手续还处于公示阶段，但目前已经在明显位置挂了大量的宣传广告，包括楼顶招牌，广告，及原售楼部大钟改建夜间灯光显示发屏等，目前售楼部仍为住宅性质，是否可以悬挂如此多的广告，是否是违建？

（6）《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

售楼部面积近两千平米，如进行商改将影响到小区大部份业主的生活。申请人提交的申请时，是否有出具利害关系业主的同意证明，如果没有，为什么可以直接跳过这一步骤，直接进入到官方的变更公示环节？

（7）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第2款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。

因此，必须达到所有利害关系业主都同意的情况下，业主才能进行“住改商”。即使小区的大部分业主没有关注到相关的公示信息，或者无法参加相关的听证会，也不代表小区大部份业主同意该变更申请。目前小区业主委员会尚在筹办，小区业主没有合同的组织表达集体诉求，该申请人是否应该等业主委员会成立后，征得业主委员会的同意后，再进行法律变更，才更合规？

另外售楼部可以在小区主大门显示器的发布公告，为何不在官方网站公示的时候，通过更为便捷的显示屏公告同步公示告知更多的利害关系人？申请人是否在客意伤害利害关系人的知情权？

对小区全体业主的影响

目前由于该房产改建已经造成的影响是非常明显的，已经极大的伤害了小区业主的权益，包括但不限于以下几点：

（1）破坏小区绿化：该处房产位于小区入口处，因改商用，申请人将该房产相邻的绿化进行了大规模的改造，大量绿化被破化；

（2）随意在小区内新增内部道路：原售楼部有前后两个出口，在改商的改造中，申请人在楼栋侧面私自增加了一条通向通道，这将导致商改后，小区流动人员的管理更加困难，也将极大的影响小区的安全；

（3）侵占小区公共资源：小区电子显示屏属于小区的公共资源，使用等方面应该受到小区物业的集中管理，但是在前期小区业主与物流沟通的过程中，物业经理表示，该处房产也拥有发布显示屏公告的权利，所以出现了之前该申请人在未经物业允许的情况下，自行通过显示屏发布“航模技师，保底月薪两万”等“高薪”岗位；

（4）商改后，毫无疑问会增加公共资源的负担，包括人流、车流等问题，同时变更商业以后对相邻楼栋产生诸如噪音，光线等污染。

（5）该房产紧邻小区游泳池，目前开发商在未批先建的情况下已经对售楼部完成了改造，外部通道已非法改建进室内，业主只有通过改造后的建筑物内部通道才能进入，根本无法正常使用。

（6）众所周知，极地盛世名都项目是学区房，目前公示变更的房产已经实际完成改造，将开设一个大型的足浴会所，对于学区周边安全环境将造成极其不利的影响，如果变更通过也将大大的影响小区业主所拥有的房产价值。

对于盛世名都项目报建规划的其他疑问

（1） 申请变更项目是项目原售楼部，售楼部原规划是业主活动中心、社区及物业管理用房（包括公共厕所）属于项目的公共配套，后在大部份业主不知道的情况下变更为单体住宅。前期小区业主已对此次变更提出过异议，虽然变更方一再强调已通过合法置换将业主活动中心置换到E2栋2层，但是目前业主没有看到任何关于此次置换的资料，只有口头表述。根据公示显示售楼部的房权面积超2000平方米，但是置换之后的面积不到800平米，只有不到原来面积的1/3。另外两处的商业价值完全不一样，如果按1.2万/平的低单价来折算也近3000万，而E2栋2层按7500元/平，即便面积和单价都高算的情况下，置换后价格也只有750万，只有原售楼部的1/4，而实际情况可能更低。无论在面积上，还是在价格上，两者均存在巨大的差异，这样的操作难道不是开发商暗渡陈仓侵占极地业主的集体权益吗？退一万步，即便变更合理，目前E2栋2层的产权目前是否属于开发商

是否需要移交，也是需要开发商给出解释的

另外我们也想问一下官方渠道，这样的变更是否应该有相关的申请及审批手续，如果有为何小区业主多次沟通的情况下，至今为止没看到任何资料？

（2） 原规划在小区内建设的配套运动场地变更到小区外靠高速路旁边，现扩建快速路被占用，导致66万方超大小区没有运动场所。小区配套的运动场地属于小区公共配套，全体业主所有，如果被征用，政府是否有补偿费用，该补偿费用目前赔付在谁的账户下？

（3）关于百年名校极地双峰小学的校园周边环境是否需要政府各部门重视关注？极地盛世名都项目在双峰小学濂溪校区斜对面，仅一条马路之隔。目前售楼部已经被开发商在未批先建的情况下改建为大型足浴中心，在未营业前，已经大屏幕招聘保底月薪2万的航模技师等多个高薪行业。试问在崇尚科学和知识的现代社会，是什么样的岗位，可以获得比公务员、律师、医生等高水平岗位还要高的薪资？这样的足浴中心的开立是否会影响到校园周边的安全，甚至影响到孩子们的价值观？

《中华人民共和国未成年人保护法》第三十六条规定：中小学校园周边不得设置营业性歌舞娱乐场所、互联网上网服务营业场所等不适宜未成年人活动的场所。

暂且不去讨论开业后，该场所的经营内容，这种大型足浴中心，是否为不适宜未成年人活动的场所？极地业主及双峰家长自11月份以为已经通过12345等多个渠道提交相关诉求，但大部份改建从未停止，而群众的诉求却大部份石沉大海。

（4） 售楼部目前为住宅性质，面积涉及2000多平，如果大面积的住宅是否能够注册登记为商业场所？相关的营业证照办理是否合法？

投诉渠道：市政服务热线 12345  

          资源局规划部公示有异议电话 0792-8175086

区市场监督局0792-8261315